Κρίσιμη νίκη πέτυχε η Airbnb ενώπιον του Δικαστηρίου της ΕΕ, έναντι των Γάλλων ξενοδόχων. Ως «υπηρεσία διαμεσολάβησης» η πλατφόρμα δεν υποχρεώνεται να συμμορφωθεί προς τους κανόνες της κτηματαγοράς. Η δικηγόρος Δάφνη Μπατσαρά, εκ των ιδρυτικών μελών του Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού, απάντησε αναλυτικά στις ερωτήσεις του Sputnik για το Airbnb.

Τι σημαίνει βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών;
Ως βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού» ορίζεται η αστική μίσθωση ακινήτου, που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών (τύπου Airbnb) για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους. Η διάρκεια μπορεί να είναι μίας ή μερικών ημερών ή εβδομάδων, χωρίς περιορισμό ελάχιστης διάρκειας.

Σε πλατφόρμες τύπου Airbnb δύνανται να συμμετέχουν μόνο ιδιώτες-ιδιοκτήτες κατοικιών;
Κατ’ αρχάς, θα πρέπει να επισημάνουμε πως δεν πρόκειται για μία μόνο ψηφιακή πλατφόρμα, την Airbnb. Υπάρχουν εκατοντάδες αντίστοιχες πλατφόρμες, οι οποίες στο πνεύμα και το πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, διευκολύνουν ιδιώτες να εκμισθώσουν τα ακίνητα τους σε άλλους ιδιώτες, δίχως την μεσολάβηση τρίτων μεσαζόντων.

Η ίδια η φιλοσοφία της οικονομίας του διαμοιρασμού, και κατ’ επέκταση η φύση των ηλεκτρονικών αυτών πλατφορμών, δεν αφορά, δεν απευθύνεται και δεν εμπλέκει μεσίτες. Πρόκειται καθαρά για ηλεκτρονικές υπηρεσίες, που δίνουν τη δυνατότητα να συνάπτονται αστικές μισθώσεις βραχυχρόνιου χαρακτήρα μεταξύ ιδιωτών. Επ’ αυτού αποφάνθηκε προσφάτως και το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο, σύμφωνα με το οποίο υπηρεσίες διαμεσολάβησης, όπως η Airbnb, αποτελούν «υπηρεσίες της κοινωνίας της πληροφορίας» και όχι κτηματομεσιτικές εταιρίες.

Ποιες υπηρεσίες οφείλουν να παρέχουν οι ιδιοκτήτες;
Σύμφωνα με το ισχύον ρυθμιστικό πλαίσιο, η μόνη υπηρεσία που παρέχεται από τον ιδιοκτήτη ακινήτου, προκειμένου να διατηρείται η φύση της βραχυχρόνιας αστικής μίσθωσης, είναι η παροχή κλινοσκεπασμάτων. Τυπικά, ο εκμισθωτής δεν υποχρεούται σε καμία επιπλέον παροχή ή πρόβλεψη σχετικά με την ασφάλεια ή τη βελτίωση της εμπειρίας διαμονής του φιλοξενούμενου-μισθωτή.

Εναπόκειται αποκλειστικά στην ευχέρεια και τη διάθεση κάθε ιδιοκτήτη να φροντίσει για επιπρόσθετες παροχές ή εγκαταστάσεις. Έτσι, αναλόγως των δυνατοτήτων του χώρου, σε συνάρτηση με το προφίλ των φιλοξενούμενων στους οποίους απευθύνεται, αλλά και βάσει των προσωπικών κινήτρων, της αισθητικής και της οικονομικής θέσης του ιδιοκτήτη, μπορούν να παρέχονται από τα απολύτως απαραίτητα έως λ.χ. ιδιαίτερες εγκαταστάσεις για ΑΜΕΑ.

Το σύνηθες είναι να πληρούνται οι βασικές ανάγκες για κλινοσκεπάσματα και στοιχειώδη είδη υγιεινής. Ωστόσο, λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι οι μισθώσεις αυτές απευθύνονται σε μεγάλο αριθμό διαφορετικών ατόμων (μεταξύ αυτών και ηλικιωμένοι ή οικογένειες με παιδιά), καλό θα είναι να διατηρείται ένα επίπεδο ασφάλειας και υγιεινής του χώρου. Για παράδειγμα μπορεί να υπάρχει κάποιος πυροσβεστήρας, σημάνσεις για την έξοδο από το ακίνητο και γενικά οτιδήποτε θα μπορούσε να ελαχιστοποιήσει την πιθανότητα ατυχημάτων. Όλα αυτά ωστόσο, στο μέτρο που επιβάλλει η υπευθυνότητα κάθε ιδιοκτήτη, χωρίς υποχρεώσεις από το νόμο.

Ποιες είναι οι διαφορές μεταξύ βραχυχρόνιας μίσθωσης (τύπου Airbnb) και επαγγελματικής χρήσης;
Πρόκειται για εντελώς διαφορετικά αντικείμενα. Διέπονται από διαφορετικά νομικά πλαίσια και έχουν απολύτως ξεχωριστή φιλοσοφία. Κατ’ αρχάς, η διάκριση ξεκινά από τον προορισμό του ακινήτου και την ίδια την φύση της μίσθωσης. Η βραχυχρόνια αστική μίσθωση είναι η ίδια η κλασική μίσθωση κατοικίας, όπως τη γνωρίζουμε, δίχως την ελάχιστη χρονική δέσμευση των 30 ημερών, που ίσχυε έως το 2015. Πρακτικά με τον ν. 4336/2015 καταργήθηκε το άρθρο 2 παρ.1 του ν. 4276/2014, σύμφωνα με το οποίο το ακίνητο που μισθωνόταν για προσωρινή διαμονή για χρονικό διάστημα μικρότερο των 30 ημερών θεωρούνταν «τουριστικό κατάλυμα». Η κατάργηση της ειδικής αυτής διάταξης στόχο είχε να επιτρέψει στους ιδιοκτήτες ακινήτων να διατηρήσουν την ιδιοκτησία τους σε μια εποχή, όπου η ιδιοκτησία ακινήτου είναι δυσβάσταχτη και πολυέξοδη (βλ. ΕΝΦΙΑ, χαράτσι κλπ), δίνοντάς τους τη δυνατότητα να προχωρούν σε σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων με τη μέρα, με την εβδομάδα ή για όσο διάστημα επιθυμούν, προκειμένου να έχουν έσοδα από το ακίνητο αυτό, χωρίς να κινδυνεύει να χαρακτηριστεί «τουριστικό» με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε φορολογικό επίπεδο.

Αντίθετα, οι επαγγελματικές μισθώσεις δεν έχουν καμία σχέση με τη φύση των αστικών μισθώσεων. Εκεί έχουμε επαγγελματική δραστηριότητα, διαφορετικές πρακτικές και συγκεκριμένο ρυθμιστικό πλαίσιο. Η όλη φιλοσοφία της επαγγελματικής μίσθωσης κινείται γύρω από την έννοια του τουρισμού και όχι της φιλοξενίας, όπως συμβαίνει στην αστική βραχυχρόνια μίσθωση. Παρέχονται πρόσθετες (πέραν της παροχής κλινοσκεπασμάτων) υπηρεσίες, που στόχο έχουν την περιποίηση των πελατών και τη βελτίωση της διαμονής τους. Τέτοιες είναι, ενδεικτικά οι υπηρεσίες ξενάγησης, ρεσεψιόν, καθαριότητας, διατροφής, μεταφοράς από και προς το αεροδρόμιο/λιμάνι/σταθμό κ.α. Ακριβώς λοιπόν λόγω της φύσης των επαγγελματικών μισθώσεων, είναι απαραίτητη η έκδοση σήματος από τον ΕΟΤ και η έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας στην αρμόδια Δ.Ο.Υ.. Όπως προβλέπεται δε, στην περίπτωση της παροχής επιπλέον υπηρεσιών προς τους διαμένοντες, αντίστοιχων με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα, «το συνολικό αντίτιμο που καταβάλλεται δεν απαλλάσσεται, αλλά υπάγεται στον ΦΠΑ, καθώς θεωρείται ότι πρόκειται για παροχή υπηρεσιών διαμονής, οι οποίες υπόκεινται στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ (13%), με δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ των σχετικών δαπανών» (βλέπετε ΠΟΛ 1059/2018).

Στη βραχυχρόνια αστική μίσθωση, δεν υπάρχει καμία σχετική υποχρέωση αδειοδότησης από τον ΕΟΤ, πέραν της έκδοσης του ειδικού αριθμού μητρώου στην πλατφόρμα. Επιπλέον, δεδομένου του ότι δεν υπάρχουν προμηθευτές, δεν παρέχονται υπηρεσίες στους διαμένοντες (πχ καθαριότητα, διατροφή κλπ) και επομένως δεν υφίσταται και η υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ.

Τι σημαίνει «νέα μορφή αστικών μισθώσεων»;
Κατ’ αρχήν, αστική είναι η μίσθωση ακινήτου με σκοπό τη χρήση αυτού ως κατοικίας. Διέπεται, από τις διατάξεις των άρθρων 574 επ. ΑΚ. και από το ν. 1703/1987 (όπως τροποποιήθηκε από τον ν. 2235/1994), σύμφωνα με το αρθ. 1 του οποίου, οι μισθώσεις κύριας κατοικίας έχουν ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια τα 3 έτη. Η τριετία, λοιπόν, ως ελάχιστο χρονικό διάστημα διάρκειας μιας αστικής μίσθωσης, αφορά μόνο τις περιπτώσεις κύριας κατοικίας και όχι δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας, όπου ισχύουν οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα περί ελευθερίας των μερών κατά τη σύναψη συμβάσεων, δίχως χρονικούς περιορισμούς.

Όσον αφορά τη βραχυχρόνια αστική μίσθωση, πράγματι πρόκειται για μια νέα μορφή αστικής μίσθωσης, με όλα τα χαρακτηριστικά της αντίστοιχης μακροχρόνιας μίσθωσης, με τη διαφορά ότι έχει πολύ σύντομη διάρκεια (ακόμη και μιας ημέρας). Όπως προείπαμε δε, προέκυψε ως σύγχρονη κοινωνική ανάγκη ή ως αναγκαία εξέλιξη του υπάρχοντος καθεστώτος των αστικών μισθώσεων. Ο νομοθέτης του παρελθόντος, προφανώς δεν ήταν σε θέση να προβλέψει τη σημερινή κατάσταση της οικονομίας ή τις νέες ανάγκες ολιγοήμερης μίσθωσης κατοικίας. Με οξυμένα, όμως τα κοινωνικά του αντανακλαστικά, αφουγκράστηκε ότι το νομικό πλαίσιο των αστικών μισθώσεων πρέπει να προσαρμοστεί και να εξελιχθεί με βάση τα νέα δεδομένα. Από την πλευρά του ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, περιοριζόμενος να συνάπτει συμβάσεις μεγαλύτερες των 30 ημερών προκειμένου να μη χαρακτηριστεί το ακίνητο του τουριστικό, όδευε με μαθηματική ακρίβεια στην απώλεια της περιουσίας του, λόγω των τεράστιων οικονομικών επιβαρύνσεων της ιδιοκτησίας, μετά την γενικευμένη οικονομική κρίση. Από την άλλη πλευρά, άρχισε να διαφαίνεται μια διαρκώς αυξανόμενη ομάδα ατόμων που αναζητούσαν πιο ευέλικτους όρους μίσθωσης και διαμονής λίγων ημερών ή εβδομάδων, οικονομικότερης από τα ξενοδοχεία, τα οποία προσφέρουν υπηρεσίες που επιβαρύνουν τον πελάτη ανεξάρτητα από το αν τις χρησιμοποιεί ή όχι.

Έτσι έχει εν ολίγοις η κατάσταση σήμερα. Ορθώς η νομοθεσία πρόβλεψε και ρύθμισε αυτή τη νέα μορφή αστικής μίσθωσης, που στην ουσία διατηρεί όλα τα χαρακτηριστικά της κλασικής αστικής μίσθωσης μακράς διαρκείας, έχοντας μόνον απαλλαχθεί από το βάρος της ελάχιστης διάρκειας, που αποδείχτηκε πλέον μη λειτουργικό και αναχρονιστικό.

Ποια είναι, κατά τη γνώμη σας, τα πλεονεκτήματα αυτών των μισθώσεων; Με ποιον τρόπο επωφελείται ο συμμετέχων;
Οι μισθώσεις αυτές έχουν πλεονεκτήματα σε διάφορα επίπεδα. Όσον αφορά τον ιδιοκτήτη, όπως είπαμε, του δίνεται πλέον η δυνατότητα να εκμισθώνει το ακίνητο του για μία ή μερικές ημέρες/εβδομάδες, αξιοποιώντας το, κατά τρόπο που να καλύπτει πρωτίστως τα βάρη της ιδιοκτησίας (ΕΝΦΙΑ, φόροι κλπ), αλλά και να αποφέρει ένα επιπλέον εισόδημα. Δεδομένης της οικονομικής κρίσης, αυτό αποτελεί ανάσα ζωής για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Οφείλουμε να αναγνωρίσουμε ότι η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων αλλάζει προς το καλύτερο το ίδιο το αστικό τοπίο, «ημερεύει» τις γειτονιές και τις «επιστρέφει» στους κατοίκους και τους επαγγελματίες της περιοχής. Για παράδειγμα, ας δούμε το κέντρο της Αθήνας -μια περιοχή ιδιαίτερα υποβαθμισμένη, επικίνδυνη, με αυξημένη εγκληματικότητα. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην περιοχή, ο ένας μετά τον άλλον, πωλούν ή εκμισθώνουν τα ακίνητά τους και φεύγουν προς πιο ήρεμες γειτονιές. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, ξανανοίγουν τα σπίτια, φέρνουν νέο κόσμο στην περιοχή, ανυποψίαστο για την άσχημη εικόνα της γειτονιάς (καθώς πιθανότατα έρχεται από άλλη πόλη ή χώρα) και όλη αυτή η κίνηση, απωθεί τα παραβατικά στοιχεία και δίνει ξανά ζωή στη γειτονιά, στους δρόμους, στις πλατείες στα καταστήματα.

Τι πρέπει οπωσδήποτε να προσέχει ο συμμετέχων ιδιοκτήτης;
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι άλλη μια μορφή σύμβασης. Υπάρχουν δύο μέρη με υποχρεώσεις και δικαιώματα. Όπως συμβαίνει με κάθε σύμβαση, στο πλαίσιο της ελευθερίας των μερών, υπάρχουν οι γενικοί όροι που από κοινού συνομολογούνται και ταυτόχρονα, οφείλει, πάντα, να υπάρχει ένα πνεύμα καλής πίστεως και χρηστών συναλλακτικών ηθών.

Στην πράξη, όταν συμφωνείται μέσω της πλατφόρμας η μίσθωση συγκεκριμένου ακινήτου μεταξύ ιδιοκτήτη και φιλοξενούμενου, υπάρχουν κάποια εχέγγυα ασφάλειας που αφορούν τις ταυτότητες των μερών, λίστα με τις παροχές του ακινήτου και πιθανότατα φωτογραφίες αυτού, αλλά και ένα γενικό μνημόνιο υποχρεώσεων/δικαιωμάτων που οφείλει να αποδεχτεί κάθε συμμετέχων στην πλατφόρμα με την εγγραφή του.

Από εκεί κι έπειτα, η πλήρης εξασφάλιση των μερών προϋποθέτει έγγραφη ρητή συμφωνία-σύμβαση, με βέβαιη χρονολογία και υπογραφές του ιδιοκτήτη και του φιλοξενούμενου. Στη σύμβαση αυτή θα πρέπει να υπάρχουν, πέραν των βασικών στοιχείων ταυτότητας των μερών, της πλήρους περιγραφής του ακινήτου και των όρων της μίσθωσης, συνημμένες έγχρωμες φωτογραφίες κάθε γωνιάς του σπιτιού, υπογεγραμμένες και από τα δύο μέρη, ώστε να διασφαλίζεται ότι δε θα χαθεί κάποιο αντικείμενο ή δεν θα προκληθεί κάποια φθορά. Και αυτή η σύμβαση θα πρέπει να υπογράφεται ακόμη κι αν πρόκειται για διαμονή μιας ημέρας.

Ωστόσο, αν και η απόλυτα σύννομη και ασφαλής μέθοδος είναι η παραπάνω, είναι λογικό να μην είναι εύκολα εφαρμόσιμη στην πράξη. Έτσι πρακτικά με την είσοδο στο ακίνητο θα πρέπει ο φιλοξενούμενος να βλέπει τι ακριβώς μισθώνει, να επισημάνει άμεσα κάποια πιθανή βλάβη ή οτιδήποτε ασυνήθιστο και κατά τα λοιπά να κάνει χρήση του χώρου με σεβασμό στις έννοιες της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών. Αντίστοιχη, βεβαίως, οφείλει να είναι και η συμπεριφορά του ιδιοκτήτη.

Έχει δημιουργήσει πρόβλημα στην αγορά ακινήτων, προκαλώντας την εκτίναξη ενοικίων μέχρι και εξώσεις;
Αυτό πράγματι είναι ένα υπαρκτό πρόβλημα, που κανείς δεν μπορεί να παραβλέψει. Ωστόσο, θα πρέπει με μια ψύχραιμη ματιά να σταθμίσουμε τα υπέρ και τα κατά των μισθώσεων αυτών και να εκτιμήσουμε συνολικά τι υπερισχύει.

Από τη μία πλευρά, έχουμε τις αυξήσεις των ενοικίων, τη δυσκολία εξεύρεσης ακινήτων προς μακροχρόνιες μισθώσεις και τις εξώσεις. Από την άλλη πλευρά, από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουμε ετήσιους τζίρους εκατομμυρίων. Έχουμε ενίσχυση της τοπικής οικονομίας, αναβάθμιση του αστικού ιστού και αξιοποίηση ακινήτων που δεν ήταν πρόσφορα για μακροχρόνιες μισθώσεις. Αλλά το πιο σημαντικό είναι ότι με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δόθηκε ανάσα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, που εξαιτίας της δυσβάσταχτης φορολογίας, αντιμετώπιζαν το ενδεχόμενο να χάσουν τα ακίνητα τους. Ανέκαθεν, λόγω νοοτροπίας, οι Έλληνες δίναμε πάντα μεγάλη σημασία στο να αποκτήσουμε ακίνητα. Έτσι, σήμερα, εξαιτίας της κρίσης βλέπουμε ιδιοκτήτες ακινήτων να βρίσκονται σε καθεστώς ανεργίας ή ημιαπασχόλησης και κυριολεκτικά να μην μπορούν να συντηρήσουν την περιουσία τους. Λίγο πριν οδηγηθούν στην απώλεια του ακινήτου τους, λοιπόν, ο νομοθέτης τους δίνει τη δυνατότητα να το εκμισθώσουν, κατά τον τρόπο που εξετάζουμε, και να εξασφαλίσουν τα έξοδά του κι ένα μικρό έξτρα εισόδημα. Φυσικά να σημειωθεί ότι από τις μισθώσεις αυτές δεν μπορεί να συντηρηθεί κάποιος. Δεν είναι και δεν μπορεί να γίνει επάγγελμα. Αλλά σίγουρα θα τον βοηθήσει να πληρώσει τον ΕΝΦΙΑ, τους φόρους, τα δάνειά του και θα του αφήσει κι ένα μικρό έσοδο.

Όσο για τις αυξήσεις των ενοικίων, λόγω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αυτές παρατηρούνται – ως επί το πλείστον – σε τουριστικές περιοχές και στα μεγάλα αστικά κέντρα. Τα ενοίκια σε περιοχές έξω από το κέντρο ή λίγο πιο μακριά από τουριστικά μέρη, δεν έχουν επηρεαστεί. Αυτό σημαίνει ότι η μεγάλη πλειοψηφία των ενοικιαστών έχει τη δυνατότητα να μισθώνει πιο οικονομικά ακίνητα, αν απομακρυνθεί σχετικά από το κέντρο.

Απ’ όλα αυτά προκύπτει ότι – όπως κάθε τι – έτσι και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν αρνητικά και θετικά στοιχεία. Το ισοζύγιο όμως (δίχως να καταργούμε τα υπαρκτά προβλήματα), γέρνει υπέρ της νέας μορφής αστικής μίσθωσης. Τα πλεονεκτήματα που φέρει είναι ήδη περισσότερα από τα προβλήματα που δημιουργεί και δε θα πρέπει να ξεχνάμε ότι είναι ακόμη μια νέα πρακτική. Σταδιακά και υπό ένα λογικό και ισορροπιστικό ρυθμιστικό πλαίσιο, θα αφομοιωθεί πλήρως από το κοινωνικό και οικονομικό περιβάλλον και θα αποκτήσει τις σωστές διαστάσεις ελαχιστοποιώντας τις αρνητικές παραμέτρους.

Η ελληνική νομοθεσία προβλέπει περιορισμούς σχετικά με την βραχυχρόνια μίσθωση (ποσοστό ακινήτων ανά περιοχή κλπ);
Προς το παρόν το ισχύον νομικό πλαίσιο στη χώρα μας δεν προβλέπει περιορισμούς σχετικά με την βραχυχρόνια μίσθωση, πέραν της απαγόρευσης μίσθωσης πέραν των 2 ακινήτων ανά ΑΦΜ.

Πράγματι, σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες υπάρχουν κάποιες προβλέψεις και περιορισμοί. Στην Ελλάδα γίνονται από το 2016 συζητήσεις στα Υπουργεία Οικονομίας & Ανάπτυξης και Τουρισμού για τη δημιουργία ενός πλαισίου λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Μεταξύ άλλων, υπάρχει η πρόταση να θεσπιστεί κάποια χιλιομετρική ακτίνα από το κέντρο κάθε πόλης, μέσα στην οποία δεν θα επιτρέπονται οι μισθώσεις αυτές. Άλλη πρόταση που εξετάζεται είναι η υποχρέωση ύπαρξης ξεχωριστής εισόδου από αυτήν που χρησιμοποιούν οι ένοικοι της πολυκατοικίας, η ύπαρξη ξεχωριστού ασανσέρ κ.α.

πηγη: sputniknews.gr, ΦΩΤΟ eurokinissi