Η πορεία των τιμών

Η γενική εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων αποτυπώνεται στα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας. Το 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 7,8%, έναντι 9,1% το 2024, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά διατηρεί ανοδική πορεία, αλλά με τάσεις σταδιακής επιβράδυνσης. Στο δ’ τρίμηνο του 2025, η αύξηση διαμορφώθηκε στο 7,6% σε ετήσια βάση, ενώ γεωγραφικά καταγράφηκε άνοδος 5,9% στην Αθήνα, 8% στη Θεσσαλονίκη και έως 10,5% στις άλλες μεγάλες πόλεις.

Η θέση της Ελλάδας στο διεθνές επενδυτικό περιβάλλον

Την ίδια στιγμή, η διεθνής επενδυτική κοινότητα αξιολογεί τη θέση της Ελλάδας στο παγκόσμιο χάρτη. Στη μεγαλύτερη διεθνή έκθεση ακινήτων MIPIM 2026 στις Κάννες, η αγορά περιγράφηκε ως επενδυτικός προορισμός με χαρακτηριστικά σπανιότητας. Όπως επισημάνθηκε στη συζήτηση «Greece: Rare Earth Returns», η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζεται πλέον ως αγορά ανάκαμψης, αλλά ως asset που είναι δύσκολο να αντικατασταθεί. Δεν χαρακτηρίζουμε κάτι ως σπάνιο επειδή είναι μικρό. Το χαρακτηρίζουμε σπάνιο επειδή είναι δύσκολο να αντικατασταθεί, ανέφερε χαρακτηριστικά ο Θεολόγος Μπόσδας, COO της CCRE Group και συντονιστής της συζήτησης. Όπως προέκυψε από τη συζήτηση, η ελληνική αγορά εισέρχεται σε μια φάση μετάβασης από ευκαιριακές επενδύσεις προς πιο θεσμικά, μακροπρόθεσμα κεφάλαια. Η αναβάθμιση της χώρας σε επενδυτική βαθμίδα, η μείωση του κόστους δανεισμού και η βελτίωση των μακροοικονομικών μεγεθών έχουν περιορίσει σημαντικά το country risk premium, ενισχύοντας την εμπιστοσύνη των επενδυτών. Το βασικό ζητούμενο δεν είναι πλέον το γιατί Ελλάδα, αλλά το πώς και πού επενδύει κανείς. Σύμφωνα με τα συμπεράσματα του πάνελ, οι διεθνείς επενδυτές εστιάζουν σε τρεις βασικούς άξονες:

– θεσμική αξιοπιστία και σταθερότητα

– δυνατότητα εκτέλεσης έργων χωρίς ασάφειες

– ύπαρξη επενδυτικών προϊόντων με επαρκές μέγεθος και ρευστότητα.
Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε και στην ικανότητα εκτέλεσης. Η αγορά μπορεί να αναπτυχθεί, αρκεί να παραμείνει συνεπής σε έναν βασικό κανόνα: να παραδίδει αυτό που υπόσχεται. Η CCRE Group εκτιμά ότι η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια φάση μεγαλύτερης ωρίμανσης, όπου η αξία θα καθορίζεται λιγότερο από τη συγκυρία και περισσότερο από τη δομή, την ποιότητα και τη δυνατότητα εκτέλεσης.

Προσφορά και ζήτηση στην αγορά κατοικίας

Παράλληλα, σε εγχώριο επίπεδο τα δεδομένα που παρουσίασαν πρόσφατα το Uniko, το πρώτο ψηφιακό real estate οικοσύστημα στην Ελλάδα, δείχνουν επίσης τάσεις. Όπως προκύπτει από την ανάλυση για την Αττική, υπάρχει σημαντική έλλειψη ακινήτων μικρής επιφάνειας και τιμών κάτω των 100.000 ευρώ, ενώ έως το όριο των 200.000 ευρώ, όπου συγκεντρώνεται περίπου το 70% της ζήτησης, το έλλειμμα παραμένει έντονο. Αντίθετα, πάνω από τα 200.000 ευρώ η εικόνα αντιστρέφεται και η προσφορά υπερβαίνει τη ζήτηση, με τα διαθέσιμα ακίνητα να είναι υπερδιπλάσια σε σχέση με τα χαμηλότερης αξίας. Αποτέλεσμα είναι να υπάρχει σημαντική ανισορροπία ανάμεσα στις ανάγκες που νιώθουν ότι πρέπει να καλύψουν οι πολλοί και την οικονομική τους δυνατότητα για να το πετύχουν.

Η ζήτηση από το εξωτερικό

Αναφορικά με τη ζήτηση από το εξωτερικό, ενδιαφέρον έχουν και τα αποτελέσματα μίας ακόμη έρευνας. Ειδικότερα, σύμφωνα με ανάλυση της Elxis – At Home in Greece, το αγοραστικό ενδιαφέρον για την απόκτηση άδειας διαμονής μέσω Golden Visa έχει υποχωρήσει κατά 83% σε σχέση με πέρυσι, εξέλιξη που συνδέεται με τις αλλαγές στο πρόγραμμα και την αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης έως και τις 800.000 ευρώ σε βασικές περιοχές. Ως αποτέλεσμα, το προφίλ των αγοραστών μεταβάλλεται αισθητά. Το κοινό που προσέγγιζε την ελληνική αγορά με καθαρά επενδυτικό προσανατολισμό, κυρίως νεότεροι ηλικιακά αγοραστές 30-45 ετών που στόχευαν στη βραχυχρόνια εκμετάλλευση των ακινήτων, υποχωρεί. Στη θέση του ενισχύεται η παρουσία πιο παραδοσιακών αγοραστών, ηλικίας 45 έως 60 ετών από τη Δυτική Ευρώπη, που αναζητούν κυρίως ποιότητα ζωής και δευτερεύουσα κατοικία. Όπως επισημαίνεται από την Elxis, πρόκειται συχνά για άτομα που βρίσκονται κοντά στη συνταξιοδότηση ή είναι ήδη συνταξιούχοι και δεν βρίσκουν ελκυστικές επενδυτικές διεξόδους στις χώρες τους. Η μεταβολή αυτή αποτυπώνεται και στα επιμέρους στοιχεία της ζήτησης. Τη διετία 2024-2025, το μερίδιο των Ολλανδών αγοραστών αυξήθηκε κατά 16,7% και των Γάλλων κατά 6,3%, ενώ σταθερά υψηλό παραμένει το ενδιαφέρον από τη Γερμανία, τις ΗΠΑ, την Αγγλία και τον Καναδά. Αντίθετα, καταγράφεται μείωση 4,2% στη ζήτηση από το Βέλγιο, χώρα με παραδοσιακά υψηλή συμμετοχή επενδυτών με καθαρά επενδυτικό προσανατολισμό. Οι ξένοι αγοραστές στρέφονται κυρίως σε νεόδμητα ακίνητα, είτε υπό κατασκευή είτε πρόσφατης κατασκευής. Η επιλογή αυτή συνδέεται με την ανάγκη για σύγχρονες προδιαγραφές, αλλά και με τη δυνατότητα απόκτησης ακινήτων σε χαμηλότερες τιμές σε σχέση με τις χώρες προέλευσης, γεγονός που δημιουργεί περιθώρια μελλοντικής υπεραξίας. Στα πλεονεκτήματα της ελληνικής αγοράς συγκαταλέγονται επίσης το χαμηλότερο κόστος ζωής και η εκτεταμένη ακτογραμμή της χώρας.

Η εξέλιξη της στεγαστικής πίστης

Την ίδια στιγμή, η εγχώρια αγορά παρουσιάζει σαφή σημάδια ανάκαμψης και από την πλευρά της χρηματοδότησης. Από τον Νοέμβριο του 2025, η Ελλάδα επέστρεψε σε θετική πιστωτική επέκταση στα στεγαστικά δάνεια για πρώτη φορά μετά από 15 χρόνια, κλείνοντας σταδιακά μια ακόμη αρνητική επίπτωση της δημοσιονομικής κρίσης. Οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων, σύμφωνα με συγκλίνουσες εκτιμήσεις τραπεζών, ακολουθούν ανοδική πορεία. Το 2023 διαμορφώθηκαν σε 1,4 δισ. ευρώ, το 2024 αυξήθηκαν σε 1,8 δισ. ευρώ, εκ των οποίων 470 εκατ. ευρώ αφορούσαν το πρόγραμμα «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ», ενώ στο δεκάμηνο του 2025 ανήλθαν σε 2,12 δισ. ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 37% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024. Συνολικά, από το 2023 έως τον Οκτώβριο του 2025 έχουν χορηγηθεί 94.500 νέα στεγαστικά δάνεια. Καθοριστικό ρόλο στην ενίσχυση της στεγαστικής πίστης διαδραματίζει και το κόστος δανεισμού. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΚΤ, το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων σταθερής διάρκειας έως πέντε χρόνια στην Ελλάδα υποχώρησε τον Φεβρουάριο του 2026 στο 2,95%, από 3,13% τον Ιανουάριο, σπάζοντας το φράγμα του 3% για πρώτη φορά από τις αρχές του 2017. Το επίπεδο αυτό κατατάσσει τη χώρα στην πέμπτη φθηνότερη της ευρωζώνης στη συγκεκριμένη κατηγορία δανείων, όταν ο μέσος όρος διαμορφώνεται στο 3,37%. Στην ίδια κατηγορία, χαμηλότερα επιτόκια καταγράφονται μόνο στη Μάλτα (1,71%), την Πορτογαλία (2,72%), τη Βουλγαρία (2,90%) και την Κροατία (2,92%).

Νέα μοντέλα απόκτησης ακινήτων
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, αναδύονται νέα μοντέλα απόκτησης ιδιοκτησίας, και ειδικότερα στον τομέα των premium και εξοχικών κατοικιών που συνδυάζουν χρήση και επένδυση. Ένα από αυτά είναι η συνιδιοκτησία (fractional ownership), που εισάγεται και στην ελληνική αγορά, όπως επισημαίνει η Owners, ελληνική εταιρεία που δραστηριοποιείται στον κλάδο. Το μοντέλο αυτό, που έχει ήδη αναπτυχθεί δυναμικά σε ώριμες διεθνείς αγορές, επιτρέπει την απόκτηση ποσοστού σε ακίνητα υψηλής αξίας, μειώνοντας το απαιτούμενο κεφάλαιο και εξυπηρετεί ένα κοινό που αναζητά μεγαλύτερη ευελιξία, καλύτερη αξιοποίηση κεφαλαίου και πιο σύγχρονες μορφές ιδιοκτησίας. Η βασική διαφοροποίηση είναι ότι ο αγοραστής δεν αποκτά το σύνολο του ακινήτου, αλλά ποσοστό ιδιοκτησίας. Αυτό του επιτρέπει να συμμετέχει σε ακίνητα υψηλότερης αξίας από αυτά που θα μπορούσε να αγοράσει μόνος του, διατηρώντας ταυτόχρονα μεγαλύτερη ευελιξία στη διαχείριση του κεφαλαίου του. Η Ελλάδα θεωρείται από τις αγορές που παρουσιάζουν σημαντικές προοπτικές για την ανάπτυξη της συνιδιοκτησίας. Σύμφωνα με την παρουσίαση της Owners, η χώρα συνδυάζει ισχυρή διεθνή τουριστική ζήτηση, αυξανόμενο ενδιαφέρον για πολυτελείς εξοχικές κατοικίες και υψηλή ζήτηση από ξένους αγοραστές. Επίσης, περιοχές υψηλής αξίας, όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα και τα νησιά, αποτελούν τους κύριους πόλους έλξης για τέτοιου είδους επενδύσεις, όπου η αξία των ακινήτων σημειώνει ανοδική πορεία, ενώ ταυτόχρονα οι τιμές είναι ακόμη χαμηλότερες από άλλες ευρωπαϊκές ριβιέρες, αποτελώντας ευκαιρία. Συνολικά, τα διαθέσιμα στοιχεία αποτυπώνουν τις επιμέρους εξελίξεις που καταγράφονται στην ελληνική αγορά ακινήτων. Η πορεία των τιμών, η διαφοροποίηση της ζήτησης και οι συνθήκες χρηματοδότησης συνδιαμορφώνουν την εικόνα της αγοράς, όπως αυτή προκύπτει από τις πρόσφατες μελέτες και αναλύσεις. Οι εξελίξεις αυτές εντάσσονται σε ένα περιβάλλον όπου η ελληνική αγορά προσελκύει ταυτόχρονα διεθνές ενδιαφέρον και εγχώρια ζήτηση, με διαφορετικά χαρακτηριστικά και απαιτήσεις.

Με πληροφορίες από ΑΠΕ-ΜΠΕ/photo: eurokinissi