Η κατοικία, είτε ως βασική ανάγκη είτε ως επενδυτική επιλογή, επηρεάζει άμεσα τον οικογενειακό προγραμματισμό, το διαθέσιμο εισόδημα και την ποιότητα ζωής, ενώ ταυτόχρονα λειτουργεί ως βασικός δείκτης για την ευρύτερη πορεία της οικονομίας. Οι εξελίξεις στις τιμές, στα μισθώματα, στη διαθεσιμότητα ακινήτων και στη δραστηριότητα της κατασκευής διαμορφώνουν ένα σύνθετο περιβάλλον, στο οποίο οι αποφάσεις των νοικοκυριών, των επενδυτών και της πολιτείας αποκτούν ιδιαίτερη βαρύτητα.

Όπως επισημαίνεται στην ενδιάμεση έκθεση της ΤτΕ, στη διάρκεια του 2025 η ελληνική αγορά ακινήτων συνέχισε να προσελκύει το επενδυτικό ενδιαφέρον, τόσο το εγχώριο όσο και από το εξωτερικό, ειδικά για τους τομείς της κατοικίας, της φιλοξενίας, αλλά και των γραφείων υψηλών προδιαγραφών με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά. Οι τιμές των κατοικιών κατέγραψαν περαιτέρω αύξηση, η προσφορά ωστόσο νέων κατοικιών παρέμεινε περιορισμένη, καθώς η εκκίνηση νέων κατασκευαστικών έργων επηρεάστηκε από τις εκκρεμότητες στο ρυθμιστικό πλαίσιο και το αυξημένο κόστος κατασκευής.

Το ζήτημα της στεγαστικής προσιτότητας, επισημαίνει η ΤτΕ, τίθεται με ιδιαίτερη έμφαση κατά την τρέχουσα περίοδο, εξαιτίας των αυξήσεων όχι μόνο των αγοραίων αξιών των κατοικιών, αλλά και των μισθωμάτων, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Για την αντιμετώπιση του ζητήματος, η πολιτεία έχει ήδη υλοποιήσει ή εξαγγείλει πρωτοβουλίες όπως τα προγράμματα “Σπίτι μου Ι και ΙΙ”, την επιδότηση ενοικίου, τη μείωση της φορολογίας για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και την αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για κοινωνική κατοικία.

Παράλληλα, η δέσμη μέτρων που ανακοινώθηκε στο τέλος του έτους και θα εξειδικευθεί εντός του 2026 προσανατολίζεται, μεταξύ άλλων, στη στήριξη της προσφοράς κατοικίας, δίνοντας έμφαση στη δυνατότητα οικιστικής αξιοποίησης σε ανενεργά επαγγελματικής χρήσης ακίνητα και στην αναβάθμιση υφιστάμενων παλαιότερων κατοικιών. Αν και οι παρεμβάσεις αυτές συνιστούν βήματα προς τη σωστή κατεύθυνση, ενδέχεται να έχουν περιορισμένη βραχυπρόθεσμη αποτελεσματικότητα, καθώς ορισμένες από αυτές τείνουν να ενισχύουν τη ζήτηση, ενώ άλλες προϋποθέτουν μακρό χρονικό ορίζοντα υλοποίησης. Στην αγορά κατοικιών, σημαντικοί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να καταγράφονται σε επίπεδο χώρας έως και το γ΄ τρίμηνο του 2025, ωστόσο με σημαντική επιβράδυνση έναντι των αντίστοιχων τριμήνων του προηγούμενου έτους

Με βάση τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν κατά 7,5%, έναντι αύξησης κατά 9,7% το αντίστοιχο διάστημα του 2024. Κατά παλαιότητα, η αύξηση των τιμών για τα παλαιά διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών, ήταν εντονότερη (7,7%) έναντι των νέων διαμερισμάτων (7,3%). Στους επιμέρους δείκτες κατά γεωγραφική περιοχή, αισθητά υψηλότερους ρυθμούς αύξησης σε σχέση με το μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της Ελλάδος καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη, στις άλλες μεγάλες πόλεις και στις λοιπές περιοχές της χώρας (9,7%, 8,5% και 8,9% αντίστοιχα), ενώ η Αθήνα κατέγραψε ηπιότερο μέσο ετήσιο ρυθμό (6,1%). Παρά την αύξηση που σημειώνεται στις αξίες των διαμερισμάτων, μικτές τάσεις καταγράφονται στους συναφείς δείκτες της αγοράς κατοικίας. Πιο συγκεκριμένα, ελαφρώς συγκρατημένο παρατηρείται το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό σε σχέση με πέρυσι, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία του προγράμματος Golden Visa, καθώς και των καθαρών εισπράξεων από ξένες άμεσες επενδύσεις για αγοραπωλησίες ακινήτων.

Η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες σε επίπεδο χώρας (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) την περίοδο Ιανουαρίου-Αυγούστου 2025 κατέγραψε υποχώρηση στους ετήσιους ρυθμούς μεταβολής της, τόσο ως προς τον αριθμό των νέων αδειών όσο και ως προς το δομήσιμο όγκο (-24,5% και -25,6% αντίστοιχα). Παράλληλα, το πρώτο εννεάμηνο του 2025 το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται σε ετήσια βάση, αν και με βραδύτερο ρυθμό (2,9%).

Επίσης, τους πρώτους δέκα μήνες του 2025 καταγράφηκε αύξηση στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων (σε ετήσια βάση 45,8%), ωστόσο η τραπεζική χρηματοδότηση παραμένει σε χαμηλά επίπεδα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (γ΄ τρίμηνο 2025), παρατηρείται μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων για δεύτερο συνεχές τρίμηνο, έναντι έντονης αύξησης που είχε καταγραφεί το α΄ τρίμηνο του 2025. Αντίθετα, θετικές εξελίξεις καταγράφονται στις επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές), οι οποίες σημείωσαν το πρώτο εννεάμηνο του 2025 ετήσιο ρυθμό ανόδου 14,5% (2,8% ως ποσοστό του ΑΕΠ).

Τέλος, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ με βάση μελέτη για λογαριασμό του ΤΜΕΔΕ) ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2025 (7,6% σε ετήσια βάση). Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τους δείκτες που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, το πρώτο εξάμηνο του 2025 οι τιμές των γραφείων και των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών σε επίπεδο χώρας κατέγραψαν επιβράδυνση, με τους ρυθμούς αύξησης να εκτιμώνται σε 0,5% και 1,1%, αντίστοιχα, σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο. Στην Αθήνα οι ρυθμοί αύξησης των τιμών επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών ήταν ελαφρώς υψηλότεροι και συγκεκριμένα 0,9% για τα γραφεία και 1,5% για τα καταστήματα. Περιορισμένες αυξήσεις καταγράφηκαν και στα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων όλων των κατηγοριών, σε σύγκριση με το δεύτερο εξάμηνο του 2024, οι οποίες ανήλθαν σε 0,3% και 0,4% αντίστοιχα, σε επίπεδο χώρας. Το πρώτο οκτάμηνο του 2025 η κατασκευαστική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε μείωση στον αριθμό νέων αδειών, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, και αύξηση σε όρους δομήσιμου όγκου (-12,5% και 7,6% αντίστοιχα).

Παρά τις θετικές εξελίξεις, η ελληνική αγορά ακινήτων, όπως εκτιμά η ΤτΕ, συνεχίζει να περιορίζεται από γραφειοκρατικές διαδικασίες και θεσμικές και διοικητικές καθυστερήσεις. Για τη διατήρηση του ενδιαφέροντος και των θετικών προοπτικών απαιτούνται περαιτέρω βήματα με στόχο την απλοποίηση των διαδικασιών σε όλα τα στάδια της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, ώστε να αποδεσμευθούν ακίνητα και επενδύσεις που θα δώσουν λύση στο ζήτημα της περιορισμένης προσφοράς και θα επιτρέψουν την ανάπτυξη σε τοπικό επίπεδο αλλά και σε επίπεδο χώρας. Τέλος, εκτιμάται ότι θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στη διαχείριση των νέων συνθηκών που δημιουργούνται ειδικά στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, όπου συγκεντρώνεται σημαντικό μέρος του πληθυσμού της χώρας, αλλά και της επενδυτικής δραστηριότητας.

Κατασκευαστικός κλάδος

Σε αυτό το σκηνικό έντονης κινητικότητας στην αγορά ακινήτων, ο ρόλος του κατασκευαστικού κλάδου αποκτά ιδιαίτερη σημασία. Η παραγωγή νέων κατοικιών και υποδομών, οι επενδύσεις, το κόστος κατασκευής και το θεσμικό περιβάλλον συνδέονται άμεσα με τη διαθεσιμότητα ακινήτων και τη στεγαστική προσιτότητα, επηρεάζοντας συνολικά τη δυναμική της οικονομίας και τις αναπτυξιακές της προοπτικές. Τα πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία αποτυπώνουν μια περίοδο έντονης κινητικότητας για τον κατασκευαστικό κλάδο, με βασικά χαρακτηριστικά τη σημαντική αύξηση των επενδύσεων, τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών των κατοικιών, τις θετικές προοπτικές ανάπτυξης, αλλά και παραμέτρους όπως το ιστορικά υψηλό ανεκτέλεστο έργων και το αυξημένο κόστος κατασκευής. Τα μεγέθη της τελευταίας πενταετίας καταδεικνύουν μια σταθερή ανοδική πορεία: η αξία παραγωγής ανήλθε σε 7,1 δισ. ευρώ το 2020, σε 10 δισ. ευρώ το 2021, σε 12,4 δισ. ευρώ το 2022, σε 14,4 δισ. ευρώ το 2023 και σε 15,7 δισ. ευρώ το 2024.

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η ενίσχυση της συνολικής αξίας παραγωγής των κατασκευών, η οποία από 8 δισ. ευρώ το 2018 και 10,7 δισ. ευρώ το 2015 έχει φτάσει σήμερα τα 15,7 δισ. ευρώ. Από το ποσό αυτό, περίπου 6,15 δισ. ευρώ κατευθύνονται στην κατασκευή κατοικιών, ενώ τα υπόλοιπα 9,59 δισ. ευρώ αφορούν λοιπά κτίρια και έργα υποδομών. Όπως έχει τονίσει σε δημόσιες παρεμβάσεις του ο πρόεδρος του ΤΜΕΔΕ Κωνσταντίνος Μακέδος, ο κατασκευαστικός κλάδος διανύει περίοδο έντονης δραστηριότητας, χωρίς ωστόσο να απουσιάζουν οι προκλήσεις. Οι προκλήσεις αυτές σχετίζονται με χρόνιες αδυναμίες της γραφειοκρατίας και με στρεβλώσεις που εξακολουθούν να επηρεάζουν τη λειτουργία της αγοράς.

Παρά τη θετική εικόνα, η Ελλάδα εξακολουθεί να καταγράφει το χαμηλότερο ποσοστό επενδύσεων σε κατασκευές ως ποσοστό του ΑΕΠ στην Ευρωπαϊκή Ένωση, μόλις στο 6%, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος διαμορφώνεται στο 10,9%. Κρίσιμο σημείο παραμένει, όπως έχει αναφέρει και ο κ. Μακέδος, το θεσμικό πλαίσιο του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Η αβεβαιότητα που προέκυψε μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας και την αναμενόμενη αναπροσαρμογή της νομοθεσίας, σε συνδυασμό με την αναστολή έκδοσης αδειών που αξιοποιούσαν τα κίνητρα του ΝΟΚ, οδήγησε σε πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά 51% το πρώτο τρίμηνο του 2025. Οι επιπτώσεις αυτής της εξέλιξης εκτιμάται ότι θα αποτυπωθούν κυρίως στη δραστηριότητα του 2026.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, η αξία παραγωγής έργων υποδομών και κατοικιών το 2026 αναμένεται να διαμορφωθεί περίπου 20% υψηλότερα σε σχέση με το 2024, αγγίζοντας τα 18,8 δισ. ευρώ. Για την περίοδο 2027-2030 έχουν ήδη σχεδιαστεί ή βρίσκονται σε φάση ωρίμανσης έργα συνολικού προϋπολογισμού που υπερβαίνει τα 10 δισ. ευρώ, είτε μέσω δημοπρατήσεων είτε μέσω συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ). Στη μετά Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας εποχή, το ζητούμενο μετατοπίζεται στη δημιουργία υπεραξιών και κεφαλαίων που θα λειτουργήσουν ως μοχλός για τη συνέχιση των επενδύσεων σε υποδομές. Ο στόχος είναι η διαμόρφωση μιας αγοράς που θα στηρίζεται στη δυναμική ανάπτυξη, την εξωστρέφεια και τη συνέχιση των μεταρρυθμίσεων, με αυξανόμενη συμμετοχή των ιδιωτικών επενδύσεων και ευθυγράμμιση με τις εθνικές και κοινωνικές προτεραιότητες. Στο πρόσφατο συνέδριο του ΤΜΕΔΕ αναδείχθηκα οι σύνθετες προκλήσεις της εποχής και οι στρατηγικές που συνδέουν την τεχνολογική καινοτομία με τη χρηματοδότηση και τη θεσμική συνεργασία. Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε στην ανάγκη ενσωμάτωσης του κλιματικού κινδύνου στον σχεδιασμό των υποδομών και των επενδύσεων. Οι υποδομές, σύμφωνα με τα συμπεράσματα του συνεδρίου, πέρα από τη στενή έννοια των έργων, λειτουργούν ως παράγοντας ανθεκτικότητας απέναντι στην κλιματική κρίση, στα ακραία καιρικά φαινόμενα, στις διαταραχές των αλυσίδων εφοδιασμού και στην ενεργειακή αβεβαιότητα. Ταυτόχρονα, αποτελούν κρίσιμο εργαλείο ενίσχυσης της παραγωγικότητας, της ανταγωνιστικότητας και της οικονομικής ισχύος της χώρας. Σε αυτό το πλαίσιο, καθίσταται σαφές ότι ούτε η πολιτεία ούτε ο τεχνικός κόσμος μπορούν να αγνοήσουν την κλιματική πρόκληση, αλλά και τη δυναμική των επενδύσεων που δημιουργούν νέες θέσεις εργασίας και στηρίζουν έναν βιώσιμο και ανθεκτικό αναπτυξιακό δρόμο. Όπως επισημάνθηκε, ο θεσμικός διάλογος και η χάραξη ενός ρεαλιστικού οδικού χάρτη, που γεφυρώνει τη γνώση με την πράξη και την καινοτομία με την κοινωνική ευθύνη, παραμένουν καθοριστικοί παράγοντες για το μέλλον του κλάδου.

(ΑΠΕ -ΜΠΕ / photo: eurokinissi)